قانون الإيجار القديم الجديد في مصر: تفاصيل التنفيذ والتسجيل للحصول على وحدات بديلة (تحديث أكتوبر 2025)

في أكتوبر 2025، شهدت مصر تطورات بارزة تتعلق بملف الإيجار القديم، مع الانتهاء من تصنيف المناطق السكنية وإطلاق عملية التسجيل للحصول على وحدات سكنية بديلة. يهدف القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 إلى تحقيق توازن بين حقوق المالكين والمستأجرين، ووضع آليات واضحة لاستعادة الوحدات السكنية وتنظيم العلاقة الإيجارية. يستعرض هذا المقال تفاصيل تنفيذ القانون، معايير التصنيف، وشروط استعادة الوحدات، بالإضافة إلى خطوات التسجيل للحصول على بدائل سكنية.

الخلفية التاريخية لقانون الإيجار القديم في مصر

قبل إصدار القانون رقم 164 لسنة 2025، كان نظام الإيجار في مصر خاضعًا لـ "قوانين الإيجار الاستثنائية" التي تعود إلى منتصف القرن الماضي، وتحديدًا فترة الخمسينيات. تميزت هذه القوانين بتحديد إيجارات منخفضة جدًا للوحدات السكنية والتجارية، وفرض قيود صارمة على حق المالك في استرداد وحدته، مانحة المستأجر حق الامتداد القانوني للعقد لأجيال متعاقبة. ورغم أهدافها الاجتماعية في حينها، أدت هذه القوانين إلى تجميد العلاقة الإيجارية، مما تسبب في انخفاض عائدات العقارات، وتدهور حالة العديد من الوحدات، وعزوف الملاك عن الاستثمار في القطاع العقاري المصري. بدأت تظهر تعديلات جزئية على هذه القوانين، أبرزها القانون رقم 4 لسنة 1996، الذي حرر العلاقة الإيجارية للوحدات غير السكنية (التجارية والإدارية) من قيود الامتداد التلقائي، وحدد لها مدة زمنية محددة. ومع ذلك، ظلت الوحدات السكنية خاضعة للقانون القديم حتى صدور التعديلات الأخيرة. (المصدر)

الانتهاء من تصنيف المناطق السكنية ضمن قانون الإيجار الجديد

في 24 أكتوبر 2025، أعلنت لجان حصر وحدات الإيجار القديم في مصر عن انتهاء مهامها في تقسيم المناطق السكنية إلى ثلاث فئات أساسية: متميزة، متوسطة، واقتصادية. بدأت هذه اللجان، التي تضم ممثلين عن الجهات التنفيذية المعنية، عملها في 4 سبتمبر 2025، بهدف تحديد القيم الإيجارية المستقبلية بشكل عادل وموضوعي. وكان من المقرر أن تنهي اللجان عملها في **4 ديسمبر 2025**، مع إمكانية تمديد الفترة بقرار من رئيس مجلس الوزراء، مما يشير إلى سرعة الإنجاز.

استندت اللجان في تصنيفها إلى مجموعة من المعايير الدقيقة، تشمل:

• الموقع الجغرافي: تحديد موقع المنطقة داخل المحافظة.
• طبيعة المنطقة: تقييم عوامل مثل الكثافة السكانية، الأنشطة التجارية، والخدمات المتوفرة.
• مستوى البناء: فحص جودة المباني، عمرها، وتصميمها.
• توفر المرافق والخدمات: تقييم مدى توافر الخدمات الأساسية (المياه، الكهرباء، الصرف الصحي) والخدمات الأخرى (الترفيهية، التعليمية، الصحية).

بعد إتمام التصنيف، من المقرر أن يصدر المحافظ المختص قرارًا رسميًا بنتائجه، ليتم نشره في الجريدة الرسمية، مما يفتح الباب لتطبيق القيم الإيجارية الجديدة. وقد أشارت بعض التوقعات إلى أن الزيادات الإيجارية السنوية خلال الفترة الانتقالية قد تصل إلى 15%، مع إمكانية زيادة أكبر في المناطق المتميزة. (المصدر)

شروط استعادة الوحدات السكنية للمالكين وفق قانون الإيجار الجديد

يمنح القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 المالك الحق في استعادة وحدته السكنية فورًا في ثلاث حالات محددة، وذلك لمعالجة أوجه التعسف التي كانت سائدة في نظام الإيجار القديم. تتمثل أبرز هذه الحالات فيما يلي:

• إغلاق الوحدة: إذا أُغلقت الوحدة لمدة عام كامل دون مبرر قانوني.
• امتلاك وحدة بديلة: إذا كان المستأجر أو أحد أقاربه الذين يشملهم العقد يمتلك وحدة سكنية أو تجارية بديلة.
• انتهاء مدة العقد: عند انتهاء مدة العقد (**7 سنوات للوحدات السكنية و 5 سنوات للتجارية والإدارية**) دون تجديده باتفاق الطرفين.

يهدف هذا التحديد الواضح للحالات إلى إرساء العدالة بين المالك والمستأجر، وتجنب النزاعات القضائية غير الضرورية. هذا القانون يؤثر على ما يقرب من 409,000 أسرة، تتركز في محافظات مثل القاهرة والإسكندرية والجيزة والدقهلية. (المصدر)

خطوات التسجيل للحصول على وحدات سكنية بديلة عبر منصة "مصر الرقمية"

ضمن جهود الحكومة المصرية لتسهيل عملية الانتقال على المستأجرين الذين قد يضطرون إلى إخلاء وحداتهم، بدأت استقبال طلبات التسجيل للحصول على وحدات سكنية بديلة عبر منصة "مصر الرقمية". وقد شهدت هذه العملية إقبالًا واسعًا، خاصة وأن المرحلة الحالية من التسجيل تتسم بالبساطة، وتقتصر على إدخال البيانات الأساسية دون الحاجة إلى إرفاق مستندات.

يهدف هذا الإجراء إلى تيسير عملية التسجيل على المواطنين، ولا سيما كبار السن ومن يواجهون صعوبة في التعامل مع الإجراءات الرقمية، وذلك بتوفير مكاتب بريد مميكنة لتقديم الدعم والمساعدة. بعد إدخال البيانات الأولية، سيُطلب لاحقًا مستندات إثبات الدخل والعلاقة الإيجارية لاستكمال عملية التقييم. وسيتم الإعلان عن النتائج عبر المنصة الرقمية، مع إرسال رسائل نصية للمواطنين لإعلامهم بوضع طلباتهم.

خطوات التسجيل للحصول على وحدات سكنية بديلة:

• الدخول إلى منصة مصر الرقمية: قم بزيارة الموقع الرسمي لمنصة مصر الرقمية.
• إنشاء حساب أو تسجيل الدخول: إذا لم يكن لديك حساب، أنشئ حسابًا جديدًا باستخدام الرقم القومي ورقم الهاتف.
• اختيار خدمة "طلب وحدات سكنية بديلة": ابحث عن الخدمة المخصصة لتسجيل طلبات الوحدات البديلة ضمن قائمة الخدمات العقارية أو خدمات الإسكان.
• إدخال البيانات الأساسية: املأ النموذج بالمعلومات الشخصية الرئيسية، مثل الاسم، الرقم القومي، رقم الهاتف، وعنوان الوحدة المؤجرة حاليًا.
• مراجعة البيانات وتأكيد الطلب: تأكد من صحة جميع البيانات المدخلة ثم قم بتأكيد الطلب.
• متابعة حالة الطلب: ستتمكن لاحقًا من متابعة حالة طلبك عبر المنصة نفسها أو من خلال الرسائل النصية.
• تقديم المستندات المطلوبة: في مرحلة لاحقة، سيُطلب منك تقديم مستندات تثبت دخلك الشهري وعلاقتك الإيجارية بالوحدة القديمة.

يُنصح بشدة بالاحتفاظ برقم الطلب الذي يظهر بعد إتمام عملية التسجيل، وذلك لمتابعة الإجراءات لاحقًا بشكل فعال. (المصدر)

استنتاجات وتوقعات مستقبلية لقانون الإيجار الجديد في مصر

يمثل القانون الجديد الخاص بالإيجار القديم خطوة بالغة الأهمية نحو تنظيم سوق الإيجارات في مصر، وتحقيق التوازن والعدالة بين حقوق المالكين والمستأجرين. فمن خلال تصنيف المناطق السكنية بدقة وتحديد شروط واضحة لاستعادة الوحدات، يهدف هذا القانون إلى تشجيع الاستثمار في القطاع العقاري، وتوفير وحدات سكنية مناسبة للمواطنين.

من المتوقع أن تشهد المرحلة القادمة زيادة ملحوظة في الطلب على الوحدات السكنية البديلة، مما يستلزم استمرار الحكومة في جهودها لتوفير تلك الوحدات بأسعار معقولة وتسهيل إجراءات التسجيل. يعتمد نجاح تطبيق هذا القانون بشكل كبير على التعاون الفعال بين جميع الأطراف المعنية، بما في ذلك المالكين، والمستأجرين، والجهات الحكومية المسؤولة. يُعد هذا القانون جزءًا لا يتجزأ من جهود أوسع لإصلاح سوق العقارات المصري وتنشيطه، الأمر الذي قد يسهم في جذب المزيد من الاستثمارات وتحسين مستوى المعيشة للمواطنين على المدى الطويل. (المصدر)